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经济型酒店:租金占营收25%以下才可盈利

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发表于 2016-8-25 22:18:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
文章导读:经济型酒店的酒店收入=平均房价×出租率,经营成本=人工+能耗+低值易耗+洗涤+维修+销售+其他+营业税收,酒店营业总利润的专业术语叫GOP(Gross Operating Profit),GOP=酒店收入-经营成本。
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  这在前几年来看,一家经济型酒店达到一定规模后获得风投是理所当然,但如今却有点不简单。从如家、汉庭和7天等已经上市的经济型连锁企业财报来看,行业整体的出租率和收益正在明显下滑,股价也下跌得厉害。在这样的情况下,租金却像“紧箍”一样牢牢套在酒店业者头上,令业者对盈亏平衡点的捕捉难度加大。
  控制租金占比
  规模是经济型酒店必须考虑的因素,不到一定规模不能摊薄成本,更得不到投资界的青睐。而如家、锦江之星、汉庭和7天之间对于规模的比拼也是可见一斑,这种市场格局决定了经济型酒店业者必然在争夺物业上“无所不用其极”,这也让酒店物业租金逐年上涨。
  “酒店与其他行业不同的是,根据客房数量、酒店面积、选址等不同,成本的计算数字差别会很大,因此,业内一般都以占比来做相对计算。以一家100间客房的标准经济型酒店来说,每6间客房需一名员工,故而需17名员工,人均月薪在2500元-3000元,但人工仅占经营成本的16%左右。租金才是最需要控制的成本。”布丁连锁酒店创始人之一的史央清告诉记者,假设毛利率是55%,那么成本占45%,在成本中,酒店一般会将租金成本控制在30%以下,若超过该比例,则会放弃租赁该物业,因为租赁后会有亏损的危险。
  中国经济型酒店网CEO胡升阳则算了一笔更加细致的账,经济型酒店的酒店收入=平均房价×出租率,经营成本=人工+能耗+低值易耗+洗涤+维修+销售+其他+营业税收,酒店营业总利润的专业术语叫GOP(Gross Operating Profit),GOP=酒店收入-经营成本。
  “EBITDA(未计利息、税项、折旧及摊销前的利润)=GOP-租金,利润=EBITDA-折旧摊销,也就是说,GOP越高,租金越低则EBITDA越高,即利润越高,那么租金究竟控制在什么比例最适合呢?在平均房价150元,出租率为70%,GOP率为50%的假设条件下,我们可以画出一个图表,根据酒店GOP与出租率和房价相关,当酒店出租率上升(下降)时,收入按比例上升(下降),酒店成本按线性上升(下降),GOP上升(下降)。经营成本=(150/6)××%+35,其中×%为出租率。可以计算出,若要达到盈亏平衡点,则酒店租金占酒店收入的比例不能超过25%,否则酒店就会面临亏损的风险。”胡升阳指出,若说得简单一些,即毛利率50%的条件下,基础成本比率是50%,另加25%租金和20%折旧,总成本比例已高达95%,若租金再超过一点点,经济型酒店就难以盈利了。
  经济型酒店的困境
  产品同质化严重
  现在很多连锁酒店品牌热衷于通过扩大分店数量获得成本优势,再通过低价竞争吸引用户。这一招虽然短期见效很快,但却因主动创新不足,导致酒店没有特色,难以培养真正的忠诚用户。
  经营成本持续上升
  在新的市场浪潮面前,淹死的往往不是旱鸭子,而是不愿改变游泳姿势的专家。比如死抱塞班系统的诺基亚、还有打着社交名号开发游戏的开心网。在我国经济总体稳步发展的大环境下,随着人口红利、房地产红利逐渐消失,经济型酒店作为行业金字塔的底层,受到价格天花板的限制,经营成本与日俱增。在这种情况下,一味采取价格竞争无异于饮鸩止渴。
  过度依赖OTA,缺乏自主创新能力
  携程的出现改变了整个旅行服务行业的走向。巨大的流量入口、极富互联网体验的预定方式、直观的口碑体系令不少酒店品牌、尤其是单体酒店直接放弃了自主在线营销的念头。但OTA并不是酒店的衣食父母,更好的酒店软硬件环境、更人性化的酒店服务才能换来更高的会员转化率和酒店口碑。
  从以上分析不难看出,跑马圈地式的规模化发展可以大大提升品牌知名度,如老派高手锦江之星、如家;和后起之秀尚客优等等。但上述市场痛点始终困扰着消费者,如果放任不管,就会形成经营黑洞,影响酒店品牌的长远发展。
  加盟分摊成本的挑战
  要控制租金占比不可超过酒店收入的25%并非易事,于是当发展到一定规模时,各个经济型酒店企业都开始大举扩张加盟店,如家、汉庭、锦江之星和7天近期都陆续表明,在未来的新开店中,加盟店会是超过50%比例的主打。
  “加盟店的成本由加盟商承担,而且对于上市公司来说,加盟店的盈亏并不计入财报,只会将加盟店的出租率、门店数量等平衡到财报中。故而用加盟店来扩张增加规模、分担投资风险成为经济型酒店业者目前的共同选择。”华美首席知识专家赵焕焱指出。
  然而,天上不会掉馅饼,既然加盟店可以分摊成本,甚至有些加盟商自持物业以规避租金上涨或租约到期的风险,那么,经济型酒店品牌企业也要付出其他代价,比如需要面对管理风险、统一采购和与业主协商等问题。
  锦江之星一位内部管理者透露,与海外加盟商十分愿意将物业全权交给品牌方管理的态度不同,中国不少酒店加盟业主都认为,既然自己承担了租金或收购物业的成本,所以自己才是这个酒店的“主人”,并非所有决策都要听连锁酒店企业,尤其是在一些后台结算、采购细节、员工等方面,加盟商往往“太有主见”。加盟店除了要支付一笔一次性加盟金以外,还要投入各项单体酒店成本,每个月还要与品牌酒店总部分成,所以一旦租金成本高企或加盟商实在与品牌连锁酒店方协调不顺,则很容易终止合作。
  “或许你只看到各大连锁经济型酒店宣布自己的新开店数量,但却忽略了每个企业每年也都有一定比例的加盟店退出,这对连锁酒店来说也是一种伤害。”胡升阳坦言。
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